今日もお客様から、これからの不動産動向について、熱心に聞かれましたので、ここで私なりの考えを簡単に書いておきたいと思います。

《土地神話》

戦後、ＧＨＱによる財閥解体・農地解放等の政策で、（完全ではなく、多くの新たな問題を引き起こしたのも事実ですが…。）“国民総借家住まいと一部の大家さん”という構図が徐々に瓦解し、頑張れば“自分の住まい、自分の土地”が持てる社会へと変貌してきました。

その流れもあり、土地さえ持っていれば、ドンドン値は上がっていくし、担保価値として充分評価してもらえました。人々は、“夢のマイホーム”を実現する為、挙って土地を買いあさりました。これが土地神話です。（この意識を逆手に取った、詐欺まがいの商法も横行し社会問題になりましたが…。）

《土地神話の崩壊と幻想》

この土地神話の頂点が、昭和の終わりから平成始めのバブル。本来需要と供給で決められるべき市場を、土地神話の号令の基に空洞市場をつくり出し、マネーだけが飛び交った。そして、人々は踊った。

しかし、もともと価値が無いものに、無理やりに価値をつけているのですから、自ずと限界が来ます。大型倒産・背任事件等を切っ掛けに、銀行が総量規制をはじめバブルの崩壊を迎えました。この時を境に、土地神話も幻想と言われるようになりました。

《最近の現状と今後の不動産動向》

このように、バブル崩壊後、下がり続ける土地。一部では、下げ止まり感を報道していますが、果たして今後はどう推移していくのでしょう。

その１〜マンション〜

現在、かなりの新築マンションが乱立しており、価格を以前より安く設定する事で、中古物件との価格差を圧縮し、売上げ好調です。（他にも要因はあるのですが、ここでは省いておきます。）しかし、今の住宅購買層（３０歳前後）というのは、正しく、第２次ベビーブームの世代。つまり、必然的に人数が多いだけ。

あと、５年もすれば、マンションの供給過剰に落ち込む事は、誰の目にも明らか。住宅購買層が激減するのですから。将来売買することなく、一生マンションに住む方はいいのですが、何かあって売却を考える時には、新築時の半額か３分の１でしか売却できないでしょう。

今後は…。立地・地域が良く、管理状況のしっかりした中古マンションを選んだらいいと思います。新築に比べ価格はもっと安くなりますし、内装し直せば、新築同様に生まれ変わるのですから。コツは、住む人の個性を生かし、住む人の視線で選ぶ事です。

その２〜賃貸〜

賃貸は…。これから人口が少なくなるのに、恐ろしい位に収益マンション・アパートが建っています。いったい誰が借りるのでしょう。実際、年々賃貸物件の空室率が増えてきています。利回り１５％以上とか言いますが、あくまで、賃貸が全部入っての話し。

これからは、築年数にこだわらず、天神・薬院中心の駅近く物件か大学近く等の特徴のある物件を持っておくべき。（大学も人気のある大学が望ましい。）人気のある場所の物件は、少々条件が悪くても借りる人は必ずいます。今後は、賃貸物件の二極化が益々進み、単に利回りだけでは、本当の物件評価が出来なくなるでしょう。賃貸の入らない物件のオーナーになるとたいへんです。用心しましょう。

その３〜戸建て〜

新築市場。以前は、不動産会社が土地を買って、建売や建築条件付き宅地として、販売する形式が多かったのですが、最近は、建築条件なしの宅地が増えてきました。そこで、個性のある住宅が建てやすくなってきた感はあります。結構、坪単価は安いのに、グレードの高い家をみかけます。いい傾向と思います。

そして、中古住宅市場。そもそも、土地は有限だから価値がある。現在、新築分譲マンション・賃貸収益マンション等・ＲＣやＳＲＣ建築物がドンドン建っているという事は、逆に、更地利用できる土地は減っているという事。つまり、本来言う“土地”は、所有権が敷地権に変わる事で、有限でしかも減少している訳なんです。

そう考えると、無限に造られるマンションに対し、土地値で建物は丸々プラスのような中古住宅はお買い得感があるのでは。今後は、中古市場における戸建てとマンションの価格差が広がってくるでしょう。

《今後について》

土地神話・バブルに象徴されるような幻想は、もう完全に過去の事と割り切って下さい。これからは、不動産を投機する商品としての意味は失い、人気のある物件と人気のない物件にくっきり分かれる選択の時代を迎えます。（その基準は、多岐に亘りますが。）

だからと言って、何も卑下する必要はありません。自分の視線で、自分の個性で、パフォーマンスできる不動産や住まいを構築できるのですから。言うなれば、“住まい＝文化”の時代が到来すると考えています。今まで付着した既成概念を振り払い、新しい概念でみていくと、自ずとそれが何かが理解出来てきますし、それを素直に表現する事で、ここで言う文化が開化すると思うのですが。（ただし、忘れてはならないのは、何かが出来るという事は、同時に、何かを失う事ですから。）

もっと、たくさん言いたい事はあるのですが、先ずは実践。今を生き抜く為には、結果を残す事だけ。そして、来るであろう、新しい波をしっかりキャッチして、その時、がっちりイニシアティブを発揮できるように、毎日毎日を着実に前進していきたいと思います。